Accendere un mutuo: l’istruttoria

Scritto da Mutuo | Pubblicato: venerdì 29 gennaio 2010

In seguito alla richiesta di mutuo la banca provvede all’istruttoria, ovvero effettua una serie di valutazioni per verificare che siano presenti tutti i requisiti necessari per la concessione del mutuo.

Istruttoria MutuoDurante l’istruttoria sono valutati i requisiti personali del richiedente, la congruità dell’importo richiesto con la capacità di rimborso e le garanzie prestate.

Riguardo ai requisiti personali del richiedente va ricordato che possono richiedere un mutuo  i cittadini italiani residenti in Italia, cittadini di Stati membri dell’UE, cittadini  di stati non facenti parte dell’UE con residenza in Italia. Possono ottenere un mutuo i cittadini che abbiano compiuto i  18 anni di età, mentre non esiste in teoria una età massima, anche se di norma le banche non accettano mutuatari che hanno più di 70 anni, ovvero clienti che accendono un mutuo il cui rimborso andrà oltre il raggiungimento del settacinquesimo/ottantesimo anno di età.

L’istruttoria valuterà inoltre che l’importo del mutuo sia adeguato alla capacità di rimborso del richiedente verificando la sua capacità di reddito attuale e futura. L’obbiettivo della banca infatti è quello di assicurarsi che il mutuatario sarà in grado di adempiere agli obblighi e pagare le rate per tutta la durata del mutuo.

Altro punto importante dell’istruttoria per la concessione del mutuo è la valutazione dell’immobile da effettuarsi attraverso una perizia. Questa servirà alla banca per assicurarsi la  corretta iscrizione ipotecaria attraverso una corretta descrizione dell’immobile e la corretta indicazione catastale e per garantire la libera commerciabilità dell’immobile e la sua validità cauzionale.

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ESIS European Standardised Information Sheet

Scritto da Mutuo | Pubblicato: sabato 23 gennaio 2010

Prospetto informativo europeo standardizzato

La Commissione Europea con una Raccomandazione del 1° marzo 2001 ha promosso un Codice deontologico per l’informativa precontrattuale relativa ai mutui per la casa d’abitazione (mutuo casa) al quale ha aderito la quasi totalità delle banche italiane.

Il codice deontologico riguarda il mutuo casa: il  “mutuo destinato all’acquisto o alla ristrutturazione d’un immobile privato di cui egli abbia o intenda acquisire la proprietà, garantito da ipoteca o altra garanzia comunemente usata al riguardo negli Stati membri“.
I finanziamenti che rientrano nel campo del credito al consumo sono esclusi dall’ambito del presente codice.

ESIS - Prospetto informativo europeo standardizzatoLe banche e gli istituti firmatari del codice s’impegnano a fornire al consumatore:
- informazioni generali a proposito dei mutui offerti;
- informazioni personalizzate nella fase precontrattuale da presentarsi sotto forma di “prospetto informativo europeo standardizzato” definito anche prospetto E.S.I.S. (European Standardised Information Sheet).

1. Informazioni generali che devono essere fornite al consumatore: l’informativa iniziale relativa ai contratti di mutuo per la casa d’abitazione deve comprendere o essere accompagnata dalle seguenti informazioni presentate nello stesso formato utilizzato per presentare l’informativa iniziale.

  1. A – Istituto erogante il mutuo:
    1. Nome e indirizzo dell’istituto;
    2. Nome e indirizzo dell’eventuale intermediario.
  2. B – Contratti di mutuo per la casa d’abitazione:
    1. Scopi per i quali la somma data in prestito può essere utilizzata;
    2. Forme di garanzia;
    3. Descrizione dei tipi di mutuo disponibili con una breve descrizione delle differenze tra i prodotti a tasso fisso e quelli a tasso variabile, comprese le relative implicazioni per il consumatore;
    4. Tipo di tassi d’interesse – fissi, variabili, e combinazioni degli stessi;
    5. Indicazione del costo per il consumatore di un contratto tipo di mutuo;
    6. Una lista delle spese attinenti alla stipula del contratto, quali le spese amministrative, di assicurazione, legali, d’intermediazione, …;
    7. Le diverse opzioni di cui può avvalersi il mutuatario per restituire la somma all’istituto erogante (compresi numero, frequenza e importo delle eventuali rate);
    8. L’eventuale possibilità di rimborso anticipato (e, in tal caso, a quali condizioni);
    9. L’eventuale necessità di una perizia sul valore dell’immobile e, in tal caso, chi debba incaricarsi della sua esecuzione;
    10. Informazioni generali su sgravi fiscali relativi agli interessi sui mutui casa o altri sussidi pubblici correnti, o informazioni su dove ottenere ulteriori indicazioni;
    11. La durata dell’eventuale periodo di riflessione;
    12. La conferma che l’istituto aderisce al codice, e l’indicazione della disponibilità presso l’istituto di esemplari dello stesso.

2. Informazioni che devono essere presentate sotto forma di “prospetto informativo europeo standardizzato“.
Il contenuto del “prospetto informativo europeo standardizzato” è il seguente.

PROSPETTO INFORMATIVO EUROPEO STANDARDIZZATO

Questo prospetto informativo è parte integrante del “codice deontologico riguardante l’informativa precontrattuale relativa ai contratti di mutuo per la casa d’abitazione”, di cui può ottenere copia presso il Suo istituto di credito
Voci Descrizione
Testo introduttivo “Questo documento non costituisce un’offerta al pubblico. Le cifre sono riportate in buona fede e costituiscono un’esatta riproduzione dell’offerta che l’istituto di credito potrebbe proporre stanti le attuali condizioni di mercato e sulla base delle informazioni disponibili. Si tenga presente, tuttavia, che le cifre potrebbero variare in funzione delle condizioni del mercato. Il fatto di fornire le presenti informazioni non obbliga l’istituto ad accordare il prestito.”
1 Istituto di credito che eroga il mutuo
2 Descrizione del prodotto Questa sezione deve fornire una descrizione breve ma chiara del prodotto. Si deve precisare se si richiede, come garanzia, un’ipoteca sull’immobile oppure un’altra garanzia comunemente usata. Si deve precisare se il prodotto offerto si configura come un mutuo di soli interessi (che, cioè, prevede il rimborso del capitale con la restituzione di una somma in unica soluzione alla fine del contratto) oppure un mutuo a pagamento rateale (che, cioè, prevede la restituzione di capitale e interessi durante tutta la durata del contratto). Si deve precisare se le condizioni del mutuo dipendono o meno dalla disponibilità, da parte del consumatore, di una parte del capitale (magari espressa in termini percentuali sul valore dell’immobile). Qualora la concessione del mutuo dipenda dalla garanzia di un terzo, questo deve essere espressamente specificato.
3 Tasso nominale d’interesse (indicare il tipo di tasso d’interesse e la durata del periodo in cui rimane fisso) Questa sezione deve fornire informazioni sulla condizione principale del prestito – il tasso d’interesse. Se il tasso è variabile, la descrizione deve comprendere tutte le precisazioni relative alle modalità di variazione del tasso d’interesse, compresi, ad esempio, la periodicità delle revisioni, i periodi di blocco dei tassi e le relative penalità, i tetti massimi e minimi, ecc. La descrizione deve: – precisare se il tasso d’interesse variabile è indicizzato o meno; e – in caso affermativo, fornire precisazioni sull’indicizzazione.
4 Tasso annuo effettivo globale (TAEG) basato sulla regolamentazione nazionale o, ove applicabile, tasso effettivo Qualora l’importo del TAEG non sia stabilito dalla legislazione nazionale, deve essere usato il tasso effettivo equivalente.
5 Ammontare del finanziamento concesso e valuta
6 Durata del contratto
7 Numero e frequenza dei pagamenti (può variare)
8 Per i mutui rateali, ammontare di ogni rata (può variare)
9 Per i mutui da estinguersi in unica soluzione : – importo di ciascun pagamento periodico d’interessi; – importo di ciascun pagamento periodico destinato al mezzo di rimborso. L’istituto erogante deve fornire un’indicazione – reale o illustrativa -: a) degli importi di ciascun pagamento periodico d’interessi in funzione della frequenza dei pagamenti ( vedasi al punto 7); b) degli importi di ciascun pagamento periodico allo strumento finanziario previsto per l’ammortamento (vedasi al punto 7). L’istituto erogante deve avvertire, se del caso, che lo strumento finanziario potrebbe non coprire l’importo integrale del prestito. Qualora lo stesso istituto erogante fornisca lo strumento finanziario e lo abbia ricompreso nell’offerta, si deve specificare se l’offerta sia o meno legata all’accettazione, da parte del consumatore, di tale strumento finanziario.
10 Eventuali spese accessorie non ricorrenti Si deve fornire una lista delle spese iniziali non ricorrenti che il consumatore deve affrontare all’atto della stipulazione del contratto di mutuo. Qualora tali spese dipendano, direttamente o indirettamente, dall’istituto erogante, quest’ultimo deve fornire una stima di tali spese. Qualora le spese siano dovute indipendentemente dall’esito della domanda di finanziamento, questo deve essere specificato. Tali spese possono, ad esempio, comprendere: – spese amministrative – spese legali – spese per la perizia sul valore dell’immobile. Qualora l’offerta sia condizionata a che il consumatore si avvalga per tali servizi dell’istituto erogante (ammesso che ciò sia permesso ai sensi della legislazione nazionale), deve essere specificato.
11 Spese accessorie ricorrenti (escluse quelle di cui al punto 8 ) Questa lista deve comprendere, ad esempio: – assicurazione in caso di mancato pagamento (in caso di disoccupazione/ premorienza) – assicurazione contro gli incendi – assicurazione sulla casa e su quanto si trovi nella stessa Qualora l’offerta sia condizionata a che il consumatore si avvalga per tali servizi dell’istituto erogante (ammesso che ciò sia permesso ai sensi della legislazione nazionale), deve essere specificato.
12 Rimborso anticipato L’istituto erogante deve indicare: – se vi è possibilità di rimborso anticipato e a quali condizioni; – gli eventuali oneri imputabili. Qualora non fosse possibile precisare tali oneri a questo stadio, l’istituto erogante deve indicare che sarà richiesto il pagamento di una somma sufficiente a recuperare i costi sostenuti dall’istituto erogante per la risoluzione del contratto.
13 Meccanismo interno per i reclami Nome, indirizzo e numero di telefono di un punto di contatto
14 Piano d’ammortamento illustrativo L’istituto erogante deve fornire uno schema indicativo e riassuntivo del piano d’ammortamento comprendente, almeno: – l’importo dei pagamenti mensili o trimestrali (se del caso) per il primo anno; – seguito dagli importi annuali complessivi per tutta la durata del contratto. Lo schema deve contenere gli importi relativi: -al capitale già restituito -agli interessi -al capitale che rimane da restituire -a ciascuna rata -alla somma di capitale ed interessi Si deve specificare che lo schema è puramente indicativo. Qualora il mutuo proposto abbia un tasso d’interesse variabile, lo schema deve contenere un avvertimento in tal senso.
15 Obbligo di domiciliazione del conto bancario e della retribuzione presso l’istituto erogante
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Indicatori di costo: ISC e TAEG

Scritto da Mutuo | Pubblicato: lunedì 18 gennaio 2010

ISC (Indicatore Sintetico di Costo) e TAEG (Tasso Annuale Effettivo Globale) indicano il costo complessivo di una operazione di finanziamento espresso in termini percentuali.

Sappiamo che il costo di un finanziamento o di un mutuo non è espresso dal TAN che rappresenta il Tasso Annuo Nominale. Per conoscere il costo complessivo è necessario prendere in esame un diverso indicatore.

L’ISC è l’indice che per legge deve essere indicato su fogli informativi, contratti e documentazione precontrattuale per indicare il costo complessivo di operazioni finanziarie quali i mutui, le anticipazioni bancarie (escluse quelle regolate in c/c) e altri finanziamenti (ad esempio: prestiti personali e finalizzati).
Per le operazioni di credito al consumo, il parametro di riferimento individuato dalla legge è invece il TAEG.

Le modalità di calcolo sono analoghe per i due indicatori.
ISC e TAEG sono particolarmente importanti al fine di valutare correttamente una proposta di finanziamento in quanto come detto prendono in considerazione, oltre agli interessi, tutti gli oneri e le spese connesse con l’operazione di finanziamento.

Entrano a far parte del calcolo di ISC e TAEG le spese d’istruttoria, le spese di revisione del finanziamento, le spese d’apertura e chiusura della pratica di credito, spese di riscossione dei rimborsi e d’incasso delle rate (se previste contrattualmente), spese di assicurazione o garanzia, imposte dal creditore intese ad assicurare il rimborso totale o parziale del credito,  costo dell’attività di mediazione svolta da un terzo (se necessaria per l’ottenimento del credito), e ogni altra spesa, contrattualmente prevista, connessa con l’operazione di finanziamento.

Malgrado questi due indicatori siano i più completi ed esaustivi è necessario prestare attenzione in quanto la normativa consente alcuni spazi di discrezionalità nel calcolo degli indicatori di costo, ad esempio alcuni tipi di spese, se facoltative, e non imposte quindi dal creditore, possono essere escluse dal calcolo dell’ISC e del TAEG.
Gli indicatori, espressi in percentuale sull’ammontare del prestito concesso, vanno indicati in relazione alla durata del finanziamento e alla diversa periodicità delle rate di rimborso del finanziamento.

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Richiesta di mutuo

Scritto da Mutuo | Pubblicato: martedì 12 gennaio 2010

Negli ultimi anni le banche hanno moltiplicato le offerte di mutuo: è possibile ottenere mutui per l’acquisto della casa fino al 100% del valore dell’immobile, mutui a medio o lungo termine con durata che va dai 18 mesi ai 30 o 40 anni a seconda delle esigenze, mutui a tasso fisso, variabile o misto, mutui con formule di rimborso personalizzate.

Per non perdersi in questo meandro di offerte è necessario prendere in considerazione i vari aspetti, valutare bene le proprie esigenze ed effettuare vari preventivi prima di procedere con la scelta della banca con la quale effettuare la richiesta di mutuo.

Dobbiamo innanzitutto valutare le nostre esigenze:

  • Capire l’importo del finanziamento di cui abbiamo bisogno, ricordandoci che dobbiamo tenere in considerazione il prezzo dell’immobile che intendiamo acquistare, la parcella del notaio, il costo di un eventuale intermediario immobiliare e le tasse.
  • Valutare la durata del mutuo considerando che ad una durata più lunga corrispondono rate più leggere ma maggiore è l’importo totale degli interessi da pagare.
  • Valutare vantaggi e svantaggi di un mutuo a tasso fisso, tasso variabile o misto.
Una volta prese queste decisioni sarà possibile rivolgersi a più banche per ottenere vari preventivi da valutare e confrontare.
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Scegliere il mutuo: tasso fisso o variabile

Scritto da Mutuo | Pubblicato: domenica 10 gennaio 2010

Mutuo a tasso fisso o a tasso variabile? Questa è la domanda che si pongono in molti.

Sappiamo che la scelta del mutuo a tasso fisso garantisce una rata costante per tutta la durata del mutuo. Nel caso di aumento dei tassi non si avrà pertanto la spiacevole sorpresa di vedere aumentare la quota di interessi e di conseguenza la rata.
Questo tipo di mutuo generalmente viene scelto da chi suppone che i tassi aumenteranno durante la durata del mutuo e non si sente di accollarsi il rischio di una rata maggiore di quella stabilita all’inizio del contratto.

Sappiamo invece che nel mutuo a tasso variabile la rata subisce variazioni in aumento o in diminuzione in base al variare del costo del denaro.
Sceglie questo tipo di mutuo chi è convinto che i tassi scenderanno durante la durata del contratto e che quindi potrà beneficiare di una riduzione della rata e per questo è pronto ad accollarsi il rischio che avvenga il contrario e che i tassi invece salgano.

Le banche propongono anche scelte intermedie per venire incontro alle esigenze del richiedente il mutuo.
Il mutuo a tasso misto  che in determinate situazioni o a date stabilite nel contratto, il tasso passi da fisso a variabile o viceversa.
Sceglie questo tipo di mutuo chi vede estremamente incerto il futuro dei tassi e sceglie cosi di rimandare la decisione definitiva.

Altre formule miste riguardano la forma di rimborso o la composizione della rata: vengono proposti mutui con rate composte esclusivamente di interessi per un periodo iniziale, mutui caratterizzati da un periodo iniziale con un tasso d’interesse più basso seguito da un tasso più alto che avrà validità per tutto il resto del contratto, mutui con rate composte esclusivamente da interessi e restituzione del capitale a discrezione del cliente.

Le offerte di mutuo a disposizione sono ormai veramente molte e le banche tentano di proporre sempre nuove soluzioni per venire incontro alle necessità dei clienti.

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Tipi di mutuo: mutuo a tasso fisso e mutuo a tasso variabile

Scritto da Mutuo | Pubblicato: sabato 09 gennaio 2010

Per comprendere  le opportunità offerte dalle diverse tipologie di mutuo presenti sul mercato e per valutare in modo appropriato quale offerta  meglio risponde alle nostre esigenze occorre individuare innanzitutto le  principali tipologie di mutuo:

Mutuo fondiario: finanziamento a medio o lungo termine concesso da una banca o da un intermediario finanziario per l’acquisto di immobili

Mutuo edilizio: finanziamento a medio o lungo termine concesso, dietro rilascio di garanzie, per la costruzione, ristrutturazione o il recupero di una abitazione

Mutuo ipotecario: mutuo garantito dall’accensione di una ipoteca

Mutuo chirografario: particolare tipo di mutuo per il quale non è prevista la garanzia tramite ipoteca ma è richiesta la garanzia personale del mutuatario o di terzi.

Mutuo agevolato: un particolare tipo mutuo nel quale lo Stato o gli enti locali contribuiscono al rimborso. Fanno parte di questa categoria i mutui per i quali vengono concessi contributi in conto capitale, contributi in conto interesse, agevolazioni per le giovani coppie, per portatori di handicap, per fascie di reddito o mutui agevolati INPDAP

Mutuo prima casa: mutuo acceso per l’acquisto della prima casa (abitazione principale)

Mutuo a tasso fisso: mutuo nel quale il tasso con il quale vengono calcolati gli interessi non si modifica e  quindi  la rata rimane costante fino al termine del rimborso del mutuo a prescindere dall’andamento del costo del denaro.

Mutuo a tasso variabile: mutuo nel quale il tasso si modifica in base all’andamento del costo del denaro. La variazione seguirà quella registrata dall’indice cui il tasso stesso è stato agganciato, il più frequente dei quali è l’EURIBOR.

Mutuo a tasso misto: si tratta di un mutuo che  consente al mutuatario di passare da una rata costante ad una variabile durante la vita del contratto e viceversa. Questo tipo di mutuo da la possibilità di gestire in modo dinamico il rischio di tasso, contenendo gli effetti dei rialzi in caso di tasso variabile ovvero di ribassi in caso di tasso fisso, anche se tutto questo è a fronte di costi aggiuntivi da riconoscere alla banca

Mutuo a tasso capped: si tratta di una particolare forma di mutuoa tasso variabile. La caratteristica peculiare risiede nel fatto che consente di limitare il rischio da futuri aumenti del tasso. Il mutuatario consegue i benefici del variabile nelle fasi di ribasso del costo del denaro, mentre in caso di rialzo il tasso di interesse non potrà mai essere superiore a un tetto stabiito nel contratto (cap).

Mutuo a tasso variabile con rate costanti: tipo di mutuo che combina le caratteristiche del tasso fisso con quelle del tasso variabile. In particolare, al variare del tasso di interesse si modifica la durata del mutuo, ma non anche la rata che invece rimane costante. Rialzi del costo del denaro determinano un allungamento della scadenza, mentre i ribassi la riducono

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Mutuo: nozione e caratteristiche

Scritto da Mutuo | Pubblicato: venerdì 08 gennaio 2010

L’Art. 1813 del Codice Civile da la nozione di mutuo:

Il mutuo è il contratto col quale una parte consegna all’altra una determinata quantità di danaro o di altre cose fungibili, e l’altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e qualità.
Il mutuatario, ovvero colui che riceve il finanziamento, a fronte della disponibilità del denaro, si impegna al pagamento di un corrispettivo sotto forma di interessi, oltre naturalmente alla restituzione del capitale prestato.

Si tratta di un finanziamento a medio o lungo termine che può essere erogato da una banca o da un intermediario finanziario secondo quanto stabilito dal contratto di mutuo,  redatto da un notaio e trascritto nei pubblici registri, e restituito secondo quanto stabilito dal piano di ammortamento.

Si può fare una distinzione fra vari tipi di mutuo:
Mutuo fondiario: finanziamento a media e lunga scadenza erogato da una banca,  da un intermediario finanziario per  l’acquisto di proprietà immobiliari. La banca richiede l’accensione di una ipoteca di primo grado a garanzia del mutuo che viene restituito  secondo quanto previsto dal  piano di ammortamento.
Mutuo edilizio: finanziamento a medio o lungo termine concesso dietro rilascio di garanzie per la costruzione, la ristrutturazione, la trasformazione di una abitazione. Viene generalmente erogato in varie fasi legate allo stato di avanzamento dei lavori.
Mutuo ipotecario: finanziamento concesso dalle banche garantito da ipoteca su beni immobili di proprietà del debitore

Il mutuo fondiario di norma non copre l’intero prezzo dell’immobile, ma  finanzia tra il 60% e l’80% del valore dell’immobile; è possibile ottenere un mutuo che copra fino al 100% del valore dell’immobile apportando ulteriori garanzie.

L’importo del mutuo è legato alla capacità di rimborso del soggetto richiedente il finanziamento: di norma non viene concesso un mutuo che abbia una rata mensile di importo superiore ad un terzo del reddito familiare.
La capacità di rimborso riveste particolare importanza per la concessione del mutuo, tanto che i soggetti che non sono in grado di dimostrare una continuità lavorativa, come ad esempio i lavoratori atipici, hanno difficoltà ad accendere un mutuo.

Anche l’età può risultare un problema per coloro che intendono richiedere un mutuo: in linea teorica non esiste un’età massima per accendere un mutuo, ma generalmente le banche non accettano mutuari che hanno più di 70 anni o che avrebbero più di 75/80 anni prima del termine di restituzione del mutuo.

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Preventivo di mutuo: confrontare i costi del mutuo

Scritto da Mutuo | Pubblicato: giovedì 07 gennaio 2010

Prima di procedere con la definitiva richiesta di mutuo alla banca è necessario valutare diversi preventivi per scegliere quella che per le nostre esigenze è la migliore offerta di mutuo.

Innanzitutto dobbiamo valutare se scegliere un mutuo a tasso fisso, variabile o misto e stabilire la durata di rimborso. Fatto questo possiamo procedere con la richiesta di preventivi che poi confronteremo.

Preventivo di mutuo: confrontare i costi per scegliere la migliore offerta di mutuoIl parametro fondamentale per effettuare il confronto fra i preventivi è l’ISC (Indicatore Sintetico di Costo) o TAEG (Tasso Annuale Effettivo Globale) che tiene conto del tasso di interesse e degli altri oneri e spese obbligatori o previsti dal contratto di mutuo.

L’ISC e le altre condizioni contrattuali sono deducibili dal foglio informativo che la banca deve mettere a disposizione della clientela nei locali aperti al pubblico, dal prospetto E.S.I.S (European  Standardised Information Sheet) che le banche devono consegnare come stabilito dal Codice deontologico per l’informazione precontrattuale relativa ai mutui per la casa di abitazione (mutui casa) e dalla copia completa del contratto che le banche sono tenute a rilasciare senza obbligo di firma da parte del richiedente.

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Guida al mutuo

Scritto da Mutuo | Pubblicato: domenica 03 gennaio 2010

Guida al mutuo: tutte le informazioni sulle varie tipologie di mutuo (mutuo a tasso fisso, mutuo a tasso variabile, mutuo con formula mista, mutui agevolati), accensione e cancellazione dell’ipoteca, costi del mutuo (spese di istruttoria,  sottoscrizione contratto, spese notarili ecc..), piano di ammortamento, estinzione anticipata, surrogazione e accollo del mutuo.
Particolare importanza riveste la fiscalità con particolare attenzione alle agevolazioni fiscali (mutui per l’abitazione principale, mutui per il recupero edilizio ecc..)

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