Per concedere un mutuo la banca richiede adeguate garanzie: l’ipoteca.
L’Art. 2808 del codice civile (Costituzione ed effetti dell’ipoteca) stabilisce che l’ipoteca attribuisce al creditore il diritto di espropriare, anche in confronto del terzo acquirente, i beni vincolati a garanzia del suo credito e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dall’espropriazione. La banca creditrice mantiene quindi il diritto ad espropriare il bene e soddisfare il credito anche nel caso in cui il bene oggetto di ipoteca sia venduto a terzi.
L’ipoteca può avere per oggetto beni del debitore o di un terzo e si costituisce mediante iscrizione nei registri immobiliari: l’iscrizione dell’ipoteca avviene per atto pubblico davanti al notaio.
L’ipoteca è legale, giudiziale o volontaria.
L’ipoteca legale è un’ipoteca che nasce indipendentemente dalla volontà del debitore o di terzi e può essere iscritta solo nei casi espressamente previsti dalla legge.
L’ipoteca giudiziale è una ipoteca che si iscrive sui beni del debitore ogni volta che è pubblicata una sentenza che comporta la condanna al pagamento di una somma o all’adempimento di altra obbligazione.
Nel caso di mutuo l’ipoteca è volontaria in quanto il soggetto decide volontariamente di iscriverla su un proprio bene.
Il valore dell’ipoteca è generalmente più alto dell’importo del mutuo concesso, questo perchè la banca richiede la garanzia non soltanto per l’importo mutuato ma anche per gli interessi contrattuali e le altre spese che potrebbero presentarsi nel caso di inadempienza del debitore.
E’ possibile iscrivere più ipoteche sullo stesso bene, l’ipoteca accesa per prima in ordine di tempo prende il nome di ipoteca di 1° grado, ogni successiva ipoteca è contrassegnata da un numero incrementale (ipoteca di 2° grado e cosi via). Nel caso di escussione i creditori vengono soddisfatti secondo il grado dell’ipoteca: è per questo che le banche concedono mutui quasi esclusivamente dietro ipoteca di 1° grado.
Può verificarsi la sospensione della rata o la sospensione della quota capitale: in caso di sospensione della rata, gli interessi, che continuano a maturare al tasso contrattuale, verranno rimborsati a partire dal pagamento della prima rata successiva alla ripresa dell’amortamento con pagamenti periodici aggiuntivi rispetto alle rate in scadenza con una periodicità che sarà stabilita dalla banca; in caso di sospensione della sola quota capitale la quota interessi viene rimborsata alle scadenze originali.
Il contratto di mutuo viene generalmente predisposto dalla banca, ma vista la sua complessità è buona norma richiederne per tempo una copia e verificare di aver compreso il significato di ogni clausola inclusa nel contratto. Nel caso di dubbi è possibile rivolgersi a una associazione dei consumatori o al notaio presso il quale sarà stipulato il contratto, il notaio potrà aiutarci a comprendere le parti che ci risultano poco chiare ed eventualmente suggerire cambiamenti o soluzioni meglio adatte ai contraenti.
