Dopo la pubblicazione del Regolamento recante norme di attuazione del Fondo di solidarietà per i mutui per l’acquisto della prima casa, ai sensi dell’articolo 2, comma 475, della legge 24 dicembre 2007, n. 244 (G.U. n. 192 del 18 agosto 2010) il  Ministero dell’Economia e delle Finanze mette on line le istruzioni e il modulo per richiedere la sospensione delle rate del mutuo prima casa.

Ricordiamo che sono necessarie specifici requisiti per aver diritto alla sospensione del mutuo prima casa e che sarà possibile ottenere l’agevolazione nei limiti delle risorse disponibili e sino ad esaurimento delle stesse.

Le domande possono essere presentate in banca a partire dal 15 novembre 2010

Modulo per   richiedere la sospensione : http://www.dt.tesoro.it/export/sites/sitodt/modules/documenti_it/documentiHp/Richiesta_sospensione_mutuo.pdf

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In G.U. n. 192 del 18 agosto 2010 é pubblicato il Decreto 21 giugno 2010 n. 132 : Regolamento recante norme di attuazione del Fondo di solidarietà per i mutui per l’acquisto della prima casa, ai sensi dell’articolo 2, comma 475, della legge 24 dicembre 2007, n. 244.

Si tratta del regolamento del Fondo di solidarietà istituito in base alla legge  24  dicembre  2007,  n.  244  e,  in  particolare,  all’art. 2, il quale prevede, al comma 475, l’istituzione presso il Ministero dell’economia e delle finanze di un Fondo  di  solidarietà per i mutui per l’acquisto della prima casa  per  provvedere  al  pagamento  dei  costi  delle  procedure bancarie e degli onorari notarili necessari per  la  sospensione  del pagamento delle rate dei mutui stessi.

Sono destinatari degli interventi di cui si occupa il decreto quelli relativi ai soggetti che alla  data  di presentazione della domanda  di  sospensione del mutuo i titolari  di un mutuo prima casa ovvero un mutuo contratto per l’acquisto di un’unita’ immobiliare da adibire ad abitazione principale, sita nel territorio nazionale.

Per accedere alle agevolazioni i beneficiari  devono  essere  in possesso, alla data di  presentazione  della  domanda,  dei  seguenti requisiti:

1. devono essere proprietari dell’immobile oggetto del contratto di mutuo prima casa;
2. l’importo del mutuo in questione non può essere superiore a titolarita’ di un mutuo di importo erogato non  superiore  a 250 mila euro, in ammortamento da almeno un anno;
3. l’indicatore della situazione  economica  equivalente  (ISEE)  non può essere superiore a 30 mila euro.

Inoltre, il diritto all’agevolazione è subordinata  all’accadimento  di almeno uno dei seguenti eventi, successivi alla data di  stipula  del contratto di mutuo e tali da determinare la temporanea impossibilità del beneficiario a provvedere  al  pagamento  delle  rate  alla  loro scadenza naturale:

• perdita del posto di lavoro dipendente a tempo  indeterminato  o termine del contratto di lavoro  parasubordinato  o  assimilato,  con assenza non inferiore a tre mesi di un nuovo rapporto di lavoro;
• morte o insorgenza di condizioni di non autosufficienza  di  uno dei componenti il nucleo  familiare,  nel  caso  in  cui  questi  sia percettore di  reddito  per  almeno  il  30  per  cento  del  reddito imponibile   complessivo    del    nucleo    familiare    domiciliato nell’abitazione del beneficiario,
• pagamento  di  spese  mediche  o  di   assistenza   domiciliare documentate per un importo non inferiore a 5 mila euro annui;
• spese di manutenzione straordinaria, di  ristrutturazione  o  di adeguamento funzionale dell’immobile oggetto del mutuo, sostenute per opere  necessarie  e  indifferibili  per  un  importo,   direttamente gravante  sul  nucleo  familiare  domiciliato   nell’abitazione   del beneficiario, non inferiore a 5 mila euro;
• aumento della rata del mutuo, regolato a  tasso  variabile, rispetto alla  scadenza  immediatamente precedente,   direttamente derivante dalle fluttuazioni dei tassi di  interesse, di almeno il 25 per cento in caso di rate semestrali e di almeno il 20 per  cento  in caso di rate mensili.

Inoltre l’immobile non deve rientrare nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, non deve  avere  le  caratteristiche  di  lusso  indicate  nel decreto del Ministero dei lavori pubblici in data  2  agosto  1969  e deve costituire l’abitazione principale del beneficiario alla data di presentazione della domanda.

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Lo scopo della normativa sulla trasparenza bancaria è quello di garantire al cliente informazioni complete e corrette che rendano più semplice e comprensibile l’offerta dei prodotti con le loro caratteristiche, i rischi e e i costi dei servizi.

Sono previsti vari strumenti di trasparenza sia in fase contrattuale che in fase precontrattuale.

L’informazione precontrattuale prevede la messa a disposizione di:

• documenti contenenti i principali diritti del cliente;
• il “foglio informativo”, contenente informazioni sull’intermediario, sulle condizioni e sulle principali caratteristiche dell’operazione o del servizio offerto
• il “foglio comparativo dei mutui offerti” contenente informazioni generali sulle diverse tipologie di mutui offerti ovvero un elenco di tutti i prodotti della specie offerti dall’intermediario, rinviando ai fogli informativi per la pubblicizzazione delle rispettive condizioni; la descrizione delle caratteristiche e i rischi tipici dei mutui. Inoltre, per ciascuno dei mutui in questione, il documento deve indicare almeno: il tasso di interesse, la durata minima e massima del mutuo, le modalità di ammortamento, la periodicità delle rate, l’ISC, l’esempio di importo della rata di ciascun mutuo, in conformità di quanto riportato nei relativi fogli informativi.
• la copia completa dello schema di contratto che può essere richiesta dal cliente prima della conclusione del contratto;
• il “documento di sintesi” delle principali condizioni.

Inoltre dal 1° gennaio 2010 le banche hanno dovuto adeguarsi alle nuove disposizioni della Banca d’Italia varate con l’obbiettivo di rendere ancora più semplici e trasparenti i rapporti fra cliente e banca.

I documenti informativi consegnati ai clienti dovranno essere redatti secondo criteri e presentati con modalità che garantiscano la correttezza, la completezza e la comprensibilità delle informazioni, così da consentire al cliente di capire le caratteristiche e i costi del servizio, confrontare con facilità i prodotti, adottare decisioni ponderate e consapevoli.

Maggiori informazioni su: www.bancaditalia.it

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Può accadere di voler acquistare una casa sulla quale è già stato acceso un mutuo e iscritta ipoteca, ma di non volersi accollare il mutuo, sorge così la necessità da parte del venditore di cancellare l’ipoteca prima della vendita dell’immobile.

Innanzitutto va precisata la durata dell’ipoteca: l’art. 2847 del codice civile (Durata dell’efficacia dell’iscrizione) stabilisce che l’iscrizione dell’ipoteca conserva il suo effetto per venti anni dalla sua data. L’effetto cessa se l’iscrizione non è rinnovata prima che scada detto termine.

Il totale rimborso del mutuo è una delle possibili cause di estinzione dell’ipoteca stabilite dall’art. 2878 del Codice Civile (Cause di estinzione) che recita:
L’ipoteca si estingue:
1) con la cancellazione dell’iscrizione;
2) con la mancata rinnovazione dell’iscrizione entro il termine indicato dall’art. 2847;
3) con l’estinguersi dell’obbligazione;
4) col perimento del bene ipotecato, salvo quanto è stabilito dall’art. 2742;
5) con la rinunzia del creditore;
6) con lo spirare del termine a cui l’ipoteca è stata limitata o col verificarsi della condizione risolutiva;
7) con la pronunzia del provvedimento che trasferisce all’acquirente il diritto espropriato e ordina la cancellazione delle ipoteche.

A questo punto è necessario fare una distinzione fra estinzione dell’ipoteca e cancellazione.
Quando si parla di cancellazione ci si riferisce all’iscrizione dell’ipoteca, la cancellazione dell’ipoteca produce l’estinzione, ma non è vero il contrario, ovvero l’ipoteca può essere estinta e non produrre più effetti ma se non cancellata può essere ancora visibile attraverso una visura ipotecaria dando l’impressione che siano ancora presenti vincoli sull’immobile.

Prima dell’entrata in vigore della Legge Bersani (L. n. 40 del 2 aprile 2007) la cancellazione anticipata dell’ipoteca (prima della scadenza del ventennio) era possibile soltanto attraverso un atto notarile: dietro richiesta del mutuante la banca rilascia un certificato di consenso alla cancellazione ipotecaria nel quale viene confermata l’estinzione del mutuo e si accorda la cancellazione dell’ipoteca. Successivamente ci si rivolge ad un notaio che provvede materialmente a cancellare l’ipoteca dai pubblici registri.
Con l’entrata in vigore della Legge n. 40 del 02/04/07 la cancellazione avviene attraverso una procedura automatica: la banca, entro 30 giorni dall’estinzione del mutuo, invia spontaneamente all’Agenzia del Territorio la comunicazione dell’estinzione; l’Agenzia del Territorio provvederà alla cancellazione dell’ipoteca senza oneri per il debitore.
Nel caso di mutui estinti prima del 02 giugno 2007, data di decorrenza della nuova procedura, il termine di 30 giorni decorrerà dalla data di richiesta della quietanza da parte del debitore da inoltrarsi alla banca con lettera raccomandata con avviso di ricevimento.

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Con la surrogazione del mutuo si ha un trasferimento della garanzia del mutuo da una banca ad un’altra: il vecchio debito viene sostituito da un nuovo mutuo acceso presso un’altra banca che sarà garantita dalla stessa ipoteca accesa per il mutuo precedente.

Per ottenere la surrogazione del mutuo è sufficiente richiedere alla nuova banca di effettuare la portabilità che effettuerà l’operazione entro pochi giorni senza spese aggiuntive per il cliente mutuatario.

L’operazione di portabilità richiede l’annotazione della surroga (ossia l’annotazione della sostituzione) del nuovo creditore al precedente a margine dell’ipoteca iscritta a suo tempo.

La legge n. 40/07 ha introdotto la possibilità di trasferire il mutuo da una banca ad un’altra senza che la banca originaria possa far niente per impedirlo. Prima dell’entrata in vigore della legge il cliente che avesse voluto ricontrattare le condizioni del mutuo avrebbe potuto esclusivamente chiedere una rinegoziazione, che la banca può concedere o negare a sua discrezione, oppure avrebbe dovuto estinguere il vecchio mutuo e accenderne uno nuovo.
E’ chiaro che la surroga è un’operazione assai più semplice della sostituzione o della rinegoziazione e soprattutto molto più economica.

Altro fattore importante da sottolineare è che effettuando la surrogazione si mantengono i benefici fiscali eventualmente previsiti per il mutuo (ad esempio la detrazione interessi passivi) e non si è obbligati a versare l’imposta sostitutiva

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Il  decreto-legge n. 7 del 31 gennaio 2007  e la  Legge n. 40 del 2 aprile 2007 di conversione con modificazioni del decreto 7/07  hanno previsto la cancellazione delle penali per l’estinzione anticipata del mutuo.

Fino ad allora la banca richiedeva penali, spesso piuttosto pesanti, nel caso in cui il mutuatario chiedesse di poter estinguere anticipatamente il debito pagando il capitale residuo.

Il compenso per l’estinzione anticipata doveva essere espressamente indicato sia nel prospetto informativo europeo (E.S.I.S.), sia nel “foglio informativo” e nel documento di sintesi  prescritti dal C.I.C.R.

In un contratto di mutuo a tasso variabile la penale era generalmente fissata in percentuali contenute, mentre nei mutui a tasso fisso le banche erano solite richiedere penali molto forti e spesso indicate in maniera poco chiara.

Il decreto legge 7/07 ha stabilito che non vengano più applicate penali per estinzione anticipata dei mutui   stipulati a partire dal 2 febbraio 2007 concessi da banche, istituti finanziari, ed enti di previdenza obbligatoria (INAIL, INPS, ecc..) per acquistare o ristrutturare unità immobiliari adibite ad abitazione ovvero allo svolgimento della propria attività economica e professionale da parte di persone fisiche.

La Legge n. 40 di conversione con modificazioni del decredto 7/07 ha stabilito che non vengano più applicate penali neanche agli altri mutui siglati dopo il 3 aprile 2007.

Inoltre, un accordo tra ABI e associazioni dei consumatori ha definito l’importo massimo delle penali per estinzione anticipata applicabili ai mutui contratti prima del 03 aprile 2007 e 2 febbraio 2007.

Le misure massime delle penali di estinzione anticipata variano in funzione:

• della tipologia del tasso di interesse (variabile, fisso o misto);
• dell’anno in cui è stato sottoscritto il mutuo;
• dell’“anzianità” del mutuo (a seconda che il mutuo sia nella prima o nella seconda metà del periodo di ammortamento, nel terzultimo anno o negli ultimi 2 anni).

Per maggiori informazioni: ABI

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