Ottenere la riduzione dell’ipoteca, ovvero la riduzione dell’importo iscritto a ipoteca, può essere molto utile nel caso in cui sia necessario richiedere una ipoteca di secondo grado su un immobile per richiedere un secondo mutuo. Sappiamo infatti che poiché i creditori, in caso di insolvenza del debitore, vengono soddisfatti in base al grado dell’ipoteca, quasi sempre la banca nega un mutuo a meno che questo non venga garantito da ipoteca di primo grado.
La riduzione di ipoteca quindi permetterebbe di ridurre il peso della prima ipoteca e aumenterebbe la possibilità che la banca conceda il mutuo anche se garantita da ipoteca di secondo grado.

La riduzione dell’ipoteca può essere richiesta quando è stato estinto almeno un quinto del mutuo (art. 39 del Testo Unico Bancario). E’ possibile inoltre ottenere la parziale liberazione di uno o più immobili ipotecati quando, dai documenti prodotti o da perizie, risulti che per le somme ancora dovute i rimanenti beni vincolati costituiscono una garanzia sufficiente.

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Può accadere di voler acquistare una casa sulla quale è già stato acceso un mutuo e iscritta ipoteca, ma di non volersi accollare il mutuo, sorge così la necessità da parte del venditore di cancellare l’ipoteca prima della vendita dell’immobile.

Innanzitutto va precisata la durata dell’ipoteca: l’art. 2847 del codice civile (Durata dell’efficacia dell’iscrizione) stabilisce che l’iscrizione dell’ipoteca conserva il suo effetto per venti anni dalla sua data. L’effetto cessa se l’iscrizione non è rinnovata prima che scada detto termine.

Il totale rimborso del mutuo è una delle possibili cause di estinzione dell’ipoteca stabilite dall’art. 2878 del Codice Civile (Cause di estinzione) che recita:
L’ipoteca si estingue:
1) con la cancellazione dell’iscrizione;
2) con la mancata rinnovazione dell’iscrizione entro il termine indicato dall’art. 2847;
3) con l’estinguersi dell’obbligazione;
4) col perimento del bene ipotecato, salvo quanto è stabilito dall’art. 2742;
5) con la rinunzia del creditore;
6) con lo spirare del termine a cui l’ipoteca è stata limitata o col verificarsi della condizione risolutiva;
7) con la pronunzia del provvedimento che trasferisce all’acquirente il diritto espropriato e ordina la cancellazione delle ipoteche.

A questo punto è necessario fare una distinzione fra estinzione dell’ipoteca e cancellazione.
Quando si parla di cancellazione ci si riferisce all’iscrizione dell’ipoteca, la cancellazione dell’ipoteca produce l’estinzione, ma non è vero il contrario, ovvero l’ipoteca può essere estinta e non produrre più effetti ma se non cancellata può essere ancora visibile attraverso una visura ipotecaria dando l’impressione che siano ancora presenti vincoli sull’immobile.

Prima dell’entrata in vigore della Legge Bersani (L. n. 40 del 2 aprile 2007) la cancellazione anticipata dell’ipoteca (prima della scadenza del ventennio) era possibile soltanto attraverso un atto notarile: dietro richiesta del mutuante la banca rilascia un certificato di consenso alla cancellazione ipotecaria nel quale viene confermata l’estinzione del mutuo e si accorda la cancellazione dell’ipoteca. Successivamente ci si rivolge ad un notaio che provvede materialmente a cancellare l’ipoteca dai pubblici registri.
Con l’entrata in vigore della Legge n. 40 del 02/04/07 la cancellazione avviene attraverso una procedura automatica: la banca, entro 30 giorni dall’estinzione del mutuo, invia spontaneamente all’Agenzia del Territorio la comunicazione dell’estinzione; l’Agenzia del Territorio provvederà alla cancellazione dell’ipoteca senza oneri per il debitore.
Nel caso di mutui estinti prima del 02 giugno 2007, data di decorrenza della nuova procedura, il termine di 30 giorni decorrerà dalla data di richiesta della quietanza da parte del debitore da inoltrarsi alla banca con lettera raccomandata con avviso di ricevimento.

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Per concedere un mutuo la banca richiede adeguate garanzie: l’ipoteca.

L’Art. 2808 del codice civile (Costituzione ed effetti dell’ipoteca) stabilisce che l’ipoteca attribuisce al creditore il diritto di espropriare, anche in confronto del terzo acquirente, i beni vincolati a garanzia del suo credito e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dall’espropriazione. La banca creditrice mantiene quindi il diritto ad espropriare il bene e  soddisfare il credito anche nel caso in cui il bene oggetto di ipoteca sia venduto a terzi.
L’ipoteca può avere per oggetto beni del debitore o di un terzo e si costituisce mediante iscrizione nei registri immobiliari: l’iscrizione dell’ipoteca avviene per atto pubblico davanti al notaio.
L’ipoteca è legale, giudiziale o volontaria.
L’ipoteca legale è un’ipoteca che nasce indipendentemente dalla volontà del debitore o di terzi e può essere iscritta solo nei casi espressamente previsti dalla legge.
L’ipoteca giudiziale è una ipoteca che si iscrive sui beni del debitore ogni volta che è pubblicata una sentenza che comporta la condanna al pagamento di una somma o all’adempimento di altra obbligazione.
Nel caso di mutuo l’ipoteca è volontaria in quanto il soggetto decide volontariamente di iscriverla su un proprio bene.

Il valore dell’ipoteca è generalmente più alto dell’importo del mutuo concesso, questo perchè la banca richiede la garanzia non soltanto per l’importo mutuato ma anche per gli interessi contrattuali e le altre spese che potrebbero presentarsi nel caso di inadempienza del debitore.

E’ possibile iscrivere più ipoteche sullo stesso bene, l’ipoteca accesa per prima in ordine di tempo prende il nome di ipoteca di 1° grado, ogni successiva ipoteca è contrassegnata da un numero incrementale (ipoteca di 2° grado e cosi via). Nel caso di escussione i creditori vengono soddisfatti secondo il grado dell’ipoteca: è per questo che le banche concedono mutui quasi esclusivamente dietro ipoteca di 1° grado.

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