L’Agenzia delle Entrate con la Risoluzione n. 86/E ha fornito chiarimenti circa le agevolazioni prima casa, ovvero le facilitazioni offerte dal Fisco per l’acquisto della prima casa.

La risoluzione chiarisce in quali casi sia possibile duplicare gli aiuti: è possibile usufruire delle agevolazioni prima casa per una seconda volta solo nel caso in cui sia accertato che l’immobile acquistato in precedenza sia assolutamente inadeguato. Non è sufficiente quindi che l’abitazione sia scomoda, troppo piccola ecc.. ma è necessario che venga giudicata del tutto inadatta.

Resta comunque il diritto del coniuge di avvalersi delle agevolazioni prima casa per la propria quota purché in possesso dei requisiti di legge: l’abitazione acquistata non deve essere di lusso e deve trovarsi nel Comune in cui l’acquirente ha stabilito la propria residenza o intende farlo entro 18 mesi dalla stipula del contratto o, ancora, nel Comune in cui il compratore svolge la sua attività principale, inoltre, all’atto di acquisto è necessario dichiarare di non essere in possesso nello stesso Comune o nell’intero territorio nazionale di un altro immobile a uso abitativo, se acquistato con le agevolazioni.

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Mutuo prima casa: detrazione fiscale interessi passivi e oneri accessori

Da molti anni la normativa fiscale italiana concede agevolazioni fiscali per la prima casa e detrazioni fiscali per i mutui per l’acquisto di immobili.

Nel corso degli anni le norme fiscali hanno subito notevoli variazioni rendendo la questione delle detrazioni piuttosto articolata: il diritto alle detrazioni e il loro limite variano in base al fabbricato (abitazione principale, abitazione secondaria, altri fabbricati non abitativi) e all’anno in cui è stato stipulato il contratto di mutuo.

Per i mutui stipulati dal 1993, le detrazioni fiscali sono concesse solo per mutui stipulati in relazione all’acquisto dell’abitazione principale.
Per abitazione principale si intende quella nella quale il contribuente e/o i suoi parenti (coniuge, parenti entro il terzo grado ed affini entro il secondo grado) dimorano abitualmente.

Interessi passivi e oneri accessori rientrano fra le spese detraibili.
L’onorario del notaio per la stipula del contratto di mutuo e le spese sostenute dal notaio per conto del cliente necessarie alla stipula del contratto stesso, come quelle relative alla iscrizione e cancellazione dell’ipoteca, rientrano nell’ambito degli oneri accessori per i quali è prevista la detrazione. Sono, invece, esclusi dagli oneri accessori le spese notarili relative al contratto di compravendita dell’immobile.
La detrazione fiscale è pari al 19% dell’importo fino ad un massimo di 4.000 euro (importo modificato a partire dal 1° gennaio 2008, in precedenza era 3.615,20).
La detrazione deve essere calcolata in relazione al costo dell’immobile: se l’ammontare del mutuo supera il prezzo di acquisto dell’abitazione, calcolato aggiungendo le spese notarile e gli altri oneri accessori al prezzo indicato nel contratto, sarà necessario quantificare la parte di interessi relativi all’acquisto dell’immobile.

Per evitare di perdere il diritto alla detrazione del 19% degli interessi passivi è necessario che l’immobile sia adibito ad abitazione principale entro un anno dall’acquisto, inoltre la condizione di dimora abituale deve sussistere nel periodo d’imposta per il quale si chiedono le detrazioni. Fanno eccezione le variazioni di domicilio dovute a trasferimenti per motivi di lavoro.
L’acquisto dell’immobile inoltre deve avvenire entro un anno antecedente o successivo alla stipulazione del contratto di mutuo ipotecario.

Per i mutui stipulati negli anni 1991 e 1992, le detrazioni spettano per l’acquisto dell’ abitazione anche se non è abitazione principale.
L’importo massimo di spesa su cui applicare la detrazione è per ciascun intestatario del mutuo di 4.000 euro se si tratta di abitazione principale, e di 2.065,83 euro se si tratta di altra abitazione purché il tetto massimo di spesa non sia stato raggiunto dai costi relativi ad altro mutuo ipotecario per l’acquisto dell’abitazione principale. Se questi sono stati inferiori al limite predetto, la detrazione si applica sulla differenza.

Per i mutui stipulati in anni anteriori al 1991, le detrazioni spettano anche per l’acquisto di immobile non abitativo con un limite di spesa di 2.065,83 euro per ciascun intestatario.

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