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UniCredit: Mutuo Opzione Sicura

giovedì 06 maggio 2010 by Mutuo

UniCredit Family Financing Bank S.p.A. propone il mutuo denominato Mutuo Opzione Sicura , un mutuo a tasso misto.

Il mutuo è destinato a privati per l’acquisto dell’abitazione residenziale prima e seconda casa.

Caratteristica principale di questo tipo di mutuo è la flessibilità: è possibile scegliere tra tasso fisso e tasso variabile e cambiare il tasso scelto nel corso della durata.

L’ importo minimo del mutuo è di 30.000 euro, fino all’80% del valore dell’immobile.
Il mutuo può avere una durata minima di 5 anni fino ad una durata massima di 30 anni, con possibilità di allungamento di ulteriori 5 anni pari a 60 rate mensili.

Mutuo Opzione Sicura è un mutuo a tasso misto, che può iniziare indifferentemente a:

· Tasso Variabile
· Tasso Fisso per 2 anni
· Tasso Fisso per 5 anni

Il cliente che decide di iniziare il piano di ammortamento a tasso variabile può passare in qualsiasi momento al tasso fisso per 2 o 5 anni, se decide di iniziare a tasso fisso, al termine dei 2 o 5 anni, può continuare per ulteriori 2 o 5 anni con il tasso fisso oppure passare al tasso variabile, inoltre è possibile ridurre la  rata, sfruttando l’allungamento della durata.

Per maggiori informazioni: www.unicredit-italia.it

Le presenti informazioni sono tratte dal sito della banca che propone il mutuo: per le condizioni contrattuali del prodotto illustrato è necessario fare riferimento ai “Fogli Informativi”, che sono a disposizione dei clienti sul sito della banca stessa o su supporto cartaceo presso tutte le Agenzie della banca che offre il mutuo.

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Agevolazioni prima casa

venerdì 19 marzo 2010 by Mutuo

Mutuo prima casa: detrazione fiscale interessi passivi e oneri accessori

Da molti anni la normativa fiscale italiana concede agevolazioni fiscali per la prima casa e detrazioni fiscali per i mutui per l’acquisto di immobili.

Nel corso degli anni le norme fiscali hanno subito notevoli variazioni rendendo la questione delle detrazioni piuttosto articolata: il diritto alle detrazioni e il loro limite variano in base al fabbricato (abitazione principale, abitazione secondaria, altri fabbricati non abitativi) e all’anno in cui è stato stipulato il contratto di mutuo.

Per i mutui stipulati dal 1993, le detrazioni fiscali sono concesse solo per mutui stipulati in relazione all’acquisto dell’abitazione principale.
Per abitazione principale si intende quella nella quale il contribuente e/o i suoi parenti (coniuge, parenti entro il terzo grado ed affini entro il secondo grado) dimorano abitualmente.

Interessi passivi e oneri accessori rientrano fra le spese detraibili.
L’onorario del notaio per la stipula del contratto di mutuo e le spese sostenute dal notaio per conto del cliente necessarie alla stipula del contratto stesso, come quelle relative alla iscrizione e cancellazione dell’ipoteca, rientrano nell’ambito degli oneri accessori per i quali è prevista la detrazione. Sono, invece, esclusi dagli oneri accessori le spese notarili relative al contratto di compravendita dell’immobile.
La detrazione fiscale è pari al 19% dell’importo fino ad un massimo di 4.000 euro (importo modificato a partire dal 1° gennaio 2008, in precedenza era 3.615,20).
La detrazione deve essere calcolata in relazione al costo dell’immobile: se l’ammontare del mutuo supera il prezzo di acquisto dell’abitazione, calcolato aggiungendo le spese notarile e gli altri oneri accessori al prezzo indicato nel contratto, sarà necessario quantificare la parte di interessi relativi all’acquisto dell’immobile.

Per evitare di perdere il diritto alla detrazione del 19% degli interessi passivi è necessario che l’immobile sia adibito ad abitazione principale entro un anno dall’acquisto, inoltre la condizione di dimora abituale deve sussistere nel periodo d’imposta per il quale si chiedono le detrazioni. Fanno eccezione le variazioni di domicilio dovute a trasferimenti per motivi di lavoro.
L’acquisto dell’immobile inoltre deve avvenire entro un anno antecedente o successivo alla stipulazione del contratto di mutuo ipotecario.

Per i mutui stipulati negli anni 1991 e 1992, le detrazioni spettano per l’acquisto dell’ abitazione anche se non è abitazione principale.
L’importo massimo di spesa su cui applicare la detrazione è per ciascun intestatario del mutuo di 4.000 euro se si tratta di abitazione principale, e di 2.065,83 euro se si tratta di altra abitazione purché il tetto massimo di spesa non sia stato raggiunto dai costi relativi ad altro mutuo ipotecario per l’acquisto dell’abitazione principale. Se questi sono stati inferiori al limite predetto, la detrazione si applica sulla differenza.

Per i mutui stipulati in anni anteriori al 1991, le detrazioni spettano anche per l’acquisto di immobile non abitativo con un limite di spesa di 2.065,83 euro per ciascun intestatario.

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Norme sulla Trasparenza Bancaria dei mutui

lunedì 15 marzo 2010 by Mutuo

Lo scopo della normativa sulla trasparenza bancaria è quello di garantire al cliente informazioni complete e corrette che rendano più semplice e comprensibile l’offerta dei prodotti con le loro caratteristiche, i rischi e e i costi dei servizi.

Sono previsti vari strumenti di trasparenza sia in fase contrattuale che in fase precontrattuale.

L’informazione precontrattuale prevede la messa a disposizione di:

  • documenti contenenti i principali diritti del cliente;
  • il “foglio informativo”, contenente informazioni sull’intermediario, sulle condizioni e sulle principali caratteristiche dell’operazione o del servizio offerto
  • il “foglio comparativo dei mutui offerti” contenente informazioni generali sulle diverse tipologie di mutui offerti ovvero un elenco di tutti i prodotti della specie offerti dall’intermediario, rinviando ai fogli informativi per la pubblicizzazione delle rispettive condizioni; la descrizione delle caratteristiche e i rischi tipici dei mutui. Inoltre, per ciascuno dei mutui in questione, il documento deve indicare almeno: il tasso di interesse, la durata minima e massima del mutuo, le modalità di ammortamento, la periodicità delle rate, l’ISC, l’esempio di importo della rata di ciascun mutuo, in conformità di quanto riportato nei relativi fogli informativi.
  • la copia completa dello schema di contratto che può essere richiesta dal cliente prima della conclusione del contratto;
  • il “documento di sintesi” delle principali condizioni.

Inoltre dal 1° gennaio 2010 le banche hanno dovuto adeguarsi alle nuove disposizioni della Banca d’Italia varate con l’obbiettivo di rendere ancora più semplici e trasparenti i rapporti fra cliente e banca.

I documenti informativi consegnati ai clienti dovranno essere redatti secondo criteri e presentati con modalità che garantiscano la correttezza, la completezza e la comprensibilità delle informazioni, così da consentire al cliente di capire le caratteristiche e i costi del servizio, confrontare con facilità i prodotti, adottare decisioni ponderate e consapevoli.

Maggiori informazioni su: www.bancaditalia.it

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Riduzione ipoteca

sabato 13 marzo 2010 by Mutuo

Ottenere la riduzione dell’ipoteca, ovvero la riduzione dell’importo iscritto a ipoteca, può essere molto utile nel caso in cui sia necessario richiedere una ipoteca di secondo grado su un immobile per richiedere un secondo mutuo. Sappiamo infatti che poiché i creditori, in caso di insolvenza del debitore, vengono soddisfatti in base al grado dell’ipoteca, quasi sempre la banca nega un mutuo a meno che questo non venga garantito da ipoteca di primo grado.
La riduzione di ipoteca quindi permetterebbe di ridurre il peso della prima ipoteca e aumenterebbe la possibilità che la banca conceda il mutuo anche se garantita da ipoteca di secondo grado.

La riduzione dell’ipoteca può essere richiesta quando è stato estinto almeno un quinto del mutuo (art. 39 del Testo Unico Bancario). E’ possibile inoltre ottenere la parziale liberazione di uno o più immobili ipotecati quando, dai documenti prodotti o da perizie, risulti che per le somme ancora dovute i rimanenti beni vincolati costituiscono una garanzia sufficiente.

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Cancellazione ipoteca

martedì 09 marzo 2010 by Mutuo

Può accadere di voler acquistare una casa sulla quale è già stato acceso un mutuo e iscritta ipoteca, ma di non volersi accollare il mutuo, sorge così la necessità da parte del venditore di cancellare l’ipoteca prima della vendita dell’immobile.

Innanzitutto va precisata la durata dell’ipoteca: l’art. 2847 del codice civile (Durata dell’efficacia dell’iscrizione) stabilisce che l’iscrizione dell’ipoteca conserva il suo effetto per venti anni dalla sua data. L’effetto cessa se l’iscrizione non è rinnovata prima che scada detto termine.

Il totale rimborso del mutuo è una delle possibili cause di estinzione dell’ipoteca stabilite dall’art. 2878 del Codice Civile (Cause di estinzione) che recita:
L’ipoteca si estingue:
1) con la cancellazione dell’iscrizione;
2) con la mancata rinnovazione dell’iscrizione entro il termine indicato dall’art. 2847;
3) con l’estinguersi dell’obbligazione;
4) col perimento del bene ipotecato, salvo quanto è stabilito dall’art. 2742;
5) con la rinunzia del creditore;
6) con lo spirare del termine a cui l’ipoteca è stata limitata o col verificarsi della condizione risolutiva;
7) con la pronunzia del provvedimento che trasferisce all’acquirente il diritto espropriato e ordina la cancellazione delle ipoteche.

A questo punto è necessario fare una distinzione fra estinzione dell’ipoteca e cancellazione.
Quando si parla di cancellazione ci si riferisce all’iscrizione dell’ipoteca, la cancellazione dell’ipoteca produce l’estinzione, ma non è vero il contrario, ovvero l’ipoteca può essere estinta e non produrre più effetti ma se non cancellata può essere ancora visibile attraverso una visura ipotecaria dando l’impressione che siano ancora presenti vincoli sull’immobile.

Prima dell’entrata in vigore della Legge Bersani (L. n. 40 del 2 aprile 2007) la cancellazione anticipata dell’ipoteca (prima della scadenza del ventennio) era possibile soltanto attraverso un atto notarile: dietro richiesta del mutuante la banca rilascia un certificato di consenso alla cancellazione ipotecaria nel quale viene confermata l’estinzione del mutuo e si accorda la cancellazione dell’ipoteca. Successivamente ci si rivolge ad un notaio che provvede materialmente a cancellare l’ipoteca dai pubblici registri.
Con l’entrata in vigore della Legge n. 40 del 02/04/07 la cancellazione avviene attraverso una procedura automatica: la banca, entro 30 giorni dall’estinzione del mutuo, invia spontaneamente all’Agenzia del Territorio la comunicazione dell’estinzione; l’Agenzia del Territorio provvederà alla cancellazione dell’ipoteca senza oneri per il debitore.
Nel caso di mutui estinti prima del 02 giugno 2007, data di decorrenza della nuova procedura, il termine di 30 giorni decorrerà dalla data di richiesta della quietanza da parte del debitore da inoltrarsi alla banca con lettera raccomandata con avviso di ricevimento.

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Garanzia del mutuo: ipoteca

venerdì 05 marzo 2010 by Mutuo

Per concedere un mutuo la banca richiede adeguate garanzie: l’ipoteca.

L’Art. 2808 del codice civile (Costituzione ed effetti dell’ipoteca) stabilisce che l’ipoteca attribuisce al creditore il diritto di espropriare, anche in confronto del terzo acquirente, i beni vincolati a garanzia del suo credito e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dall’espropriazione. La banca creditrice mantiene quindi il diritto ad espropriare il bene e  soddisfare il credito anche nel caso in cui il bene oggetto di ipoteca sia venduto a terzi.
L’ipoteca può avere per oggetto beni del debitore o di un terzo e si costituisce mediante iscrizione nei registri immobiliari: l’iscrizione dell’ipoteca avviene per atto pubblico davanti al notaio.
L’ipoteca è legale, giudiziale o volontaria.
L’ipoteca legale è un’ipoteca che nasce indipendentemente dalla volontà del debitore o di terzi e può essere iscritta solo nei casi espressamente previsti dalla legge.
L’ipoteca giudiziale è una ipoteca che si iscrive sui beni del debitore ogni volta che è pubblicata una sentenza che comporta la condanna al pagamento di una somma o all’adempimento di altra obbligazione.
Nel caso di mutuo l’ipoteca è volontaria in quanto il soggetto decide volontariamente di iscriverla su un proprio bene.

Il valore dell’ipoteca è generalmente più alto dell’importo del mutuo concesso, questo perchè la banca richiede la garanzia non soltanto per l’importo mutuato ma anche per gli interessi contrattuali e le altre spese che potrebbero presentarsi nel caso di inadempienza del debitore.

E’ possibile iscrivere più ipoteche sullo stesso bene, l’ipoteca accesa per prima in ordine di tempo prende il nome di ipoteca di 1° grado, ogni successiva ipoteca è contrassegnata da un numero incrementale (ipoteca di 2° grado e cosi via). Nel caso di escussione i creditori vengono soddisfatti secondo il grado dell’ipoteca: è per questo che le banche concedono mutui quasi esclusivamente dietro ipoteca di 1° grado.

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Sospensione mutuo

domenica 07 febbraio 2010 by Mutuo

Possibile la sospensione delle rate del mutuo per le famiglie in difficoltà

Dal 1° febbraio è possibile presentare alla propria banca la domanda per la sospensione delle rate del mutuo.

L’opportunità è data dal “Piano Famiglia” un accordo siglato tra l’Abi e le associazioni dei consumatori che contiene una serie di misure atte a favorire l’accesso al credito e ad aiutare le famiglie che si trovano in difficoltà nel rimborso del mutuo a causa dell’attuale situazione di crisi.

In particolare il piano prevede la possibilità di ottenere, dietro richiesta alla propria banca, la sospensione del pagamento del mutuo per  almeno 12 mesi e per una sola volta.

Sospensione rata mutuoPuò verificarsi la sospensione della rata o la sospensione della quota capitale: in caso di sospensione della rata, gli interessi, che continuano a maturare al tasso contrattuale, verranno rimborsati a partire dal pagamento della prima rata successiva alla ripresa dell’amortamento con pagamenti periodici aggiuntivi rispetto alle rate in scadenza con una periodicità che sarà stabilita dalla banca; in caso di sospensione della sola quota capitale la quota interessi viene rimborsata alle scadenze originali.

La sospensione, che è prevista anche in caso di rate scadute e non  pagate purchè entro i 180 giorni di ritardo, riguarda i mutui di importo non superiore a 150.000 euro erogati per l’acquisto, costruzione o ristrutturazione dell’abitazione principale  a persone fisiche con un reddito imponibile non superiore a 40.000 euro annui.

Rientrano nella sospensione sia i un mutui a tasso fisso che i  mutui a tasso variabile.

Possono richiedere la sospensione i mutuatari, ovvero gli eredi, che abbiano subito o subiscano nel biennio 2009-2010 eventi negativi come la perdita del lavoro o riduzione dell’orario a causa della attuale situazione di crisi, morte del mutuatario o insorgenza di condizioni di non autosufficienza.

Per maggiori informazioni: www.abi.it

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Accollo del mutuo

sabato 06 febbraio 2010 by Mutuo

Si ha l’accollo del mutuo quando si acquista una abitazione sulla quale grava già un mutuo: constestualmente alla vendita dell’immobile viene trasferito il debito residuo del mutuo. L’importo del mutuo trasferito viene detratto dall’importo stabilito per la vendita dell’immobile.

La nozione di accollo è data dall’art. 1273 del codice civile:

Se il debitore e un terzo convengono che questi assuma il debito dell’altro, il creditore può aderire alla convenzione, rendendo irrevocabile la stipulazione a suo favore .
L’adesione del creditore importa liberazione del debitore originario solo se ciò costituisce condizione espressa della stipulazione o se il creditore dichiara espressamente di liberarlo.
Se non vi è liberazione del debitore, questi rimane obbligato in solido col terzo.
In ogni caso il terzo è obbligato verso il creditore che ha aderito alla stipulazione nei limiti in cui ha assunto il debito, e può opporre al creditore le eccezioni fondate sul contratto in base al quale l’assunzione è avvenuta.

Una delle cose principali da sapere sull’accollo è che ha carattere cumulativo e non liberatorio: il debitore originario (accollato) rimane obbligato insieme al terzo che acquista l’immobile (accollante) a meno che non sia espessamente stabilito nel contratto o il creditore (accollatario) non dichiari espressamnte di liberarlo.

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Surrogazione del mutuo

venerdì 05 febbraio 2010 by Mutuo

Con la surrogazione del mutuo si ha un trasferimento della garanzia del mutuo da una banca ad un’altra: il vecchio debito viene sostituito da un nuovo mutuo acceso presso un’altra banca che sarà garantita dalla stessa ipoteca accesa per il mutuo precedente.

Per ottenere la surrogazione del mutuo è sufficiente richiedere alla nuova banca di effettuare la portabilità che effettuerà l’operazione entro pochi giorni senza spese aggiuntive per il cliente mutuatario.

L’operazione di portabilità richiede l’annotazione della surroga (ossia l’annotazione della sostituzione) del nuovo creditore al precedente a margine dell’ipoteca iscritta a suo tempo.

La legge n. 40/07 ha introdotto la possibilità di trasferire il mutuo da una banca ad un’altra senza che la banca originaria possa far niente per impedirlo. Prima dell’entrata in vigore della legge il cliente che avesse voluto ricontrattare le condizioni del mutuo avrebbe potuto esclusivamente chiedere una rinegoziazione, che la banca può concedere o negare a sua discrezione, oppure avrebbe dovuto estinguere il vecchio mutuo e accenderne uno nuovo.
E’ chiaro che la surroga è un’operazione assai più semplice della sostituzione o della rinegoziazione e soprattutto molto più economica.

Altro fattore importante da sottolineare è che effettuando la surrogazione si mantengono i benefici fiscali eventualmente previsiti per il mutuo (ad esempio la detrazione interessi passivi) e non si è obbligati a versare l’imposta sostitutiva

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Rinegoziazione del mutuo

giovedì 04 febbraio 2010 by Mutuo

La rinegoziazione del mutuo consiste in una ricontrattazione delle condizioni principali del contratto di mutuo.

Quando il mutuatario ritiene che le condizioni del mutuo non siano più convenienti può fare richiesta alla banca per una rinegoziazione: si tratta di un accordo fra entrambe le parti e pertanto né la banca né il cliente possono esigere una modifica unilaterale delle condizioni.

La rinegoziazione può riguardare la tipologia di mutuo passando da un mutuo a tasso variabile a uno a tasso fisso o viceversa, durata e tasso di interesse applicato e si attua attraverso una scrittura privata anche non autenticata tra banca e mutuatario.

La convenzione firmata il 19/06/2008 fra Ministero delle Finanze e ABI ha riguardato la rinegoziazione dei mutui a tasso variabile:  in base alla Convenzione il cliente vede trasformato il proprio mutuo a tasso variabile in un mutuo a rata fissa e durata variabile.
Questo significa che se i tassi di mercato salgono la rata non aumenta ma si determina solo un allungamento della scadenza del finanziamento, se invece i tassi scendono si riduce il maggior periodo di rimborso o si riduce l’importo della rata.
La media dei tassi del 2006 fa da riferimento per la rinegoziazione dei mutui a tsso variabile che fanno riferimento alla Convenzione fra Ministero delle Finanze e ABI.

Ministero dell’Economia e delle Finanze – Associazione Bancaria Italiana

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